地積規模大の宅地の評価

広大地補正率から規模格差補正率に

「広大地の評価」から「地積規模の大きな宅地の評価」に変わり、２年以上が経過しました。変更時は、大きな話題となり、専門誌にも何度も採り上げられましたが、再度、復習してみたいと思います。

制度の趣旨は開発分譲だけではない

大規模な土地を戸建住宅用地として開発分譲する場合に、主に面積が大きいことにより、道路や公園などの公共的用地の負担が生じるため、路線価に面積を乗ずるだけでは、過大評価になってしまいます。

そういう不合理評価の是正も規模格差補正率の趣旨の中にありますが、開発行為は必ずしも前提になってはいません。

マンション１室所有でも適用可

マンションやオフィスビルといった区分所有建物の１室、１区画を所有している場合においても、そのマンション等の敷地全体で地積要件ほかを判定して要件充足なら適用になります。

そのマンション１室に係る敷地が小規模宅地特例の「特定居住用宅地等」に該当すれば、規模格差補正率の要件はマンションの敷地全体で判定し、小規模宅地特例の限度面積は所有マンション１室に対する敷地面積で判定します。

倍率地域、市街地農地・山林・原野にも

「地積規模の大きな宅地」の要件に該当するのであれば、倍率方式により評価する地域、市街化区域内に存する市街地農地、市街地山林、市街地原野などであっても、規模格差補正率の適用はあります。

これらの場合の計算としては、近傍の固定資産税路線価㎡単価に倍率を乗じ、奥行価格補正率、規模格差補正率等を面積に乗じて算出します。この金額が、倍率評価額よりも低い金額の場合に適用となります。

規模格差補正率の適用要件

土地面積が1000㎡（三大都市圏の場合500㎡）以上で、対象外地域（市街化調整区域・工業専用地域・大規模工場用地）ではなく、指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）未満の宅地であることが、適用要件です。

規模格差補正率は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率を乗じて求めた金額に乗じますが、面積が増えるに応じて80％から64％の評価額に順次逓減していくように率が調整されています。